사단법인부경역사연구소정관

19세기 후반 地契제도와 家契제도

최 원 규*

머리말 1. 가계제도의 내용과 성격

Ⅰ. 토지조약과 지계제도 2. 외국인 잠매방지법

Ⅱ. 가계제도와 잠매방지법 맺음말

머리말

중세사회에서 토지거래는 사적 소유권을 주 대상으로 했다. 거래방식은 사적 소유권의 발전정도와 유통경제의 수준에 근거하여 결정되었다. 권리이전 절차는 대체로 관청의 행정 절차를 거치지 않고 매매 당사자 사이에 사적인 문서교환으로 이루어졌다. 소유권이 변동할 때마다 관청에 비치한 장부에 기록하게 한 근대제도와는 달랐다. 전근대 국가와 근대국가는 토지권을 운영하는 원리가 달랐기 때문이다.

조선국가는 법적으로 20년마다 量田을 하여 소유자 장부이며 地租부과 장부인 量案을 작성했다.¹⁾ 양안에는 소유주이며 조세납부자인 主, 경지의 내용, 지조액 등을 기록했지만, 그 후 매매 상속 양여 등으로 발생한 소유권 변동은 기록대상으로 삼지 않았다. 따라서 세월이 흐르면 量案에 기록된 主名과 실 소유자는 다르기 마련이었다. 실 소유자는 量案 이외에 소유권 변동 행위가 발생할 때 작성한 私文記(土地文記分財記 등)를 통해서만 확인할 수 있었다. 매매 등의 경우 官에서 立案을 받도록 법규를 정했지만,²⁾ 필수조건은 아니었다. 사문서와 연계되어 변동사실을 기록한 관문서는 없었다.³⁾ 이같이 부동산 거래를 국가의 행정체계에 포괄하지 않은 것은 향촌 안에서 거래행위가 이루어졌기 때문이다. 이 범주에서 벗어나는 일은 드물었다. 그리고 소송 등 특별한 경우 이외에는 국가가 개입하는 일은 없었다.

地租수납도 국가가 主로부터 직접 수납하지 않고, 향촌의 자치기구에 맡겼다. 실무 관리가 양안과 현지 조사를 기초로 별도의 수납장부(行審衿記 등)를 작성하여 집행한 것이다. 地租수납장부·私文記는 양안에 근거하여 만들어졌지만, 이후에는 양안과 즉자적인 연계관계 없이 마치 별개처럼 작동했다.⁴⁾ 국가와 향촌사회가 누층적 질서아래 부동산권과 조세권을 운영하는 체계였다.

이러한 질서는 收租權이 소멸되고 사적 소유권이 배타적으로 성장 발전함에 따라 흔들리기 시작했다. 토지 시장권이 전국 단위로 발전해 가면서 구래의 제도는 한계를 드러냈다. 盜賣偸賣 등이 발생 심화되어 간 것이다. 이에 국가적 차원에서 토지권을 관리해야 한다는 사회적 요구와, 아울러 여기에 걸 맞는 量田論이 제기되었다. 기존 생산량 단위의 結負制를 절대면적 단위의 頃畝法으로 전환하여 토지의 모양과 경계를 측량하고, 토지권을 조사 法認하여 국가가 관리해야 한다는 것이다.⁵⁾ 국교확대이후 외국인이 구래의 거래제도를 이용하여 잠매를 확대해가자 논의가 더욱 심화되었다.⁶⁾

본고는 대한제국이 근대국가의 토대구축사업으로 추진한 양전 관계 발급사업의 역사성의 한 측면을 밝히기 위한 시도로, 이에 앞서 당면한 문제들을 해결하기 위해 시행한 여러 부동산권 관리책의 내용과 성격을 다음의 세 부문으로 살펴보려 한다. 첫째는 구래의 제도와 전혀 다른, 거류지와 그 10리 내에 실시한 지계제도이다. 이는 근대적 토지권 관리제도이지만 열강이 조선침략의 발판으로 삼기 위해 시행한 것이다. 둘째는 도시화의 진전과 열강의 투자활동이 맞물려 家舍거래가 활성화되면서 거래제도의 불안성이 심화되자 그 안정성을 확보하고 외국인의 투자를 제한하기 위해 실시한 家契제도이다.⁷⁾ 셋째는 잠매와 같은 사태를 막기 위해 제정 실시한 민형사법이다. 이러한 부동산권 관리책을 살펴보는 일은 우리 근대화 과정의 일단과, 일제가 이를 제압하면서 식민지 기초사업을 추진해 가는 모순의 두 측면을 살펴보는 일이기도 하다.⁸⁾

Ⅰ. 토지조약과 지계제도

1876년 조선은 일본의 군사적 위협아래 강제로 조일수호조규를 체결했다. 여기서 治外法權, 居住權, 通商權 등을 보장한 租界를 마련하여 일본인의 定住를 허용했으며,⁹⁾ 이어 작성한 조일수호조규 附錄에서 일본화폐 유통과 無關稅 무역을 허용했다. 불평등조약체제가 구축된 것이다.¹⁰⁾ 일본은 산업혁명의 단계에 진입하지 못한 낮은 경제수준을 반영하여 중계무역을 통해 조선상권을 장악할 목적아래 이를 강제했던 것이다.¹¹⁾

일본은 조선정부로부터 강제로 얻어낸 조계를 터전으로 전조선에 새로운 질서를 강요하기 시작했는데, 이 때 조계에 허용한 토지권 운영의 내용을 보면 다음과 같다. 조선정부는 부산을 비롯한 3곳에 개항장을 열고 지정한 장소 내에서 일본인에게 토지와 가옥을 賃借·造營할 수 있는 권리를 허용한 것이다.¹²⁾ 그리고 租賃의 價格은 사유지는 지주와 상의 책정하고, 官·國有地는 조선인과 동일한 租額을 납부할 것 등 세부 내용을 정했다.¹³⁾ 이 안에서 일본인은 조선인과 동일한 자격으로 토지·가옥을 賃借할 수 있는 권리를 부여받은 것이다. 그리고 중심점에서 사방 10리라는 제한된 범위이기는 하지만 일본 상민은 상업활동과 통행권도 획득했다. 일본상민들은 이곳을 근거지 삼아 영국산 값싼 공장제 綿제품과 조선 쌀을 부등가 교환하는 무역활동을 전개한 것이다.¹⁴⁾

조일수호조규 이후 일본을 비롯한 열강들은 조선정부에 더 유리한 조건을 요구했으며, 1882년부터 체결된 조약에 이것이 반영되었다, 먼저 거류지의 확대였다. 일본은 조일수호조규 속약에서 양화진을, 청은 조청상민수륙장정에서 양화진과 한성을 開市場으로 개방시켰다.¹⁵⁾ 다음은 조약내용에서 불평등성을 강화했다. 그 해 5월 22일 미국과 체결한 朝美修好通商條約에서, 조선정부는 미국인에게 소정의 地代를 지불한다는 조건아래, 조계 내의 토지와 가옥을 賃借하거나 주택 및 창고의 건축권을 부여했다.¹⁶⁾ 특히 最惠國待遇조항의 설치는 열강 상호간에 특혜를 공유할 수 있는 기틀을 마련해 준 것으로 불평등체제의 강화를 뜻하는 것이었다.

1883년 11월 26일 영국과 맺은 朝英修好通商條約은 열강이 토지권을 확보하는데 하나의 분수령을 이루는 조약이었다. 영국은 세계최강대국으로 전과 비교할 수 없을 정도로 매우 심한 不平等을 강요했다. 부동산권에서도 전보다 훨씬 많은 것을 요구했다.

첫째 제물포·원산·부산·한양·양화진 등의 지정장소 내에서¹⁷⁾토지가옥의 賃借와 구매는 물론 각종 건축물의 건립권 등을 확보했다.¹⁸⁾

둘째 조계 밖 10리까지 외국인에게 토지소유권을 허용했다.¹⁹⁾ 조계 지역을 넘어 조선정부 관할지역까지 영국인의 자유로운 활동을 강요당한 것이다. 이것은 일본인의 토지잠매에 결정적 계기로 작용했다. 나아가 영국인은 여행권 없이 開港場 밖 100리까지 자유로이 출입할 수 있는 권리도 획득했다.

셋째 영국은 治外法權도 강화하여 자국민이 조선 내에서 아무런 장애 없이 활동할 수 있도록 보장받았다. 이것은 朝英修好通商條約善後續約 (1883)에서 구체화되었다. 제1관에서 조선에 있어서 영국인에 대한 治外法權은 "영국정부가 판단하여 조선의 法律과 訴訟수속이 영국인을 朝鮮裁判權 아래 두어도 異議가 없으리 만큼 수정되고 개정되는 때, 그리고 조선재판관의 지위가 영국재판관의 지위와 동일한 법적 자격과 독립적 지위를 획득한 때에 폐기할것"이라고 규정한 것이다.²⁰⁾ 종전 보다 불평등성이 강화된 이 조약은 이후 통상조약의 모델이 되었다. 일본과 미국도 最惠國待遇 조항을 소급 적용을 받아 같은 혜택을 누릴 수 있었다.

열강들은 통상조약에 근거하여 각각 조계를 할당받았다. 1877년 釜山港租界條約을 시작으로,²¹⁾ 1879년 元山津開港豫約 (1881년 元山津租界協定書 : 居留地地租개정)²²⁾을 비롯한 각종 조계조약을 체결했다.²³⁾ 조계구역은 처음 설정한 대로 고정된 것이 아니라 한계에 이르면 확대할 수 있도록 정했다.

조계 내의 토지와 기간시설은 조선정부의 소유였지만, 운영방식은 상대국과 조약을 맺어 결정했는데 크게 셋으로 분류되었다. 하나는 조계 구역의 운영 일체를 조약 상대국에 맡기고 조선정부는 지세만을 받는 방식이고, 또 하나는 조선정부와 조약국이 조계공사를 설치하여 공동으로 운영해 가는 방식이다, 그리고 서울 평양 등 開市場의 경우가 있다.²⁴⁾ 이곳에서 외국인은 조선인과 동등한 자격을 갖고 雜居했으나 조선정부의 행정계통의 일정한 관리 통제를 받아야 했다. 일본은 최혜국대우 조관에 따라 1884년 조약을 개정하면서 일반 일본인이 城안에 거주할 수 있게 되고, 조선인으로부터 필요한 대지나 가옥을 구입할 수 있었다.²⁵⁾ 그러나 청일전쟁까지는 그리 용이하지 않았다. 일본 제국주의의 힘의 한계에서 기인한 것이지만, 漢城少尹李建昌과 같이, 외국인 부동산거래의 허가를 담당한 지방관이 일본인의 토지매수에 반대하여 허가하지 않았던 점도 있었다.²⁶⁾

첫째의 경우는 조선정부의 통치영역에서 완전히 분리된 조선내의 외국이라 할 수 있는 전관 거류지이다. 사용권을 인계받아 영사를 주재시켜 전일적으로 관리한 지역으로 부산과 원산 등이 여기에 해당되었다, 영사는 領事館職務規則에 따라 영사재판권 등 전권을 갖고 관리 통제했지만, 행정관청의 역할은 居留民團役所가 담당했다.²⁷⁾

1880년 4월 일본영사관에서는 일본 거류민에게 거류지의 사용권을 부여하기 위해 地所貸渡規則을 제정 공포하는 한편,²⁸⁾ 여기에 필요한 家屋

構造規則을 제정하여 거류지를 건설 운영해 갔다.²⁹⁾ 사용권은 일본인에게만 주었으며, 地券을 발급하여 배타적 권리를 인정했다. 그 권리자는 토지대장에 기록되었다. 이를 확보 유지하기 위해서는 일정 기간 내에 가옥을 건축하고, 매년 地稅를 납부하는 조건을 이행해야 했다. 이와는 별도로 家屋稅營業稅酒醬油製造稅雜種稅戶別稅 등도 부과했다.³⁰⁾

둘째 租界 가운데 조선정부와 조약국이 공동으로 관리하는 경우이다. 부산 원산을 제외한 각 지역의 전관거류지와 각국 거류지 등이 여기에 해당된다. 여기서도 지계제도를 도입하여 토지권을 관리했다. 이 제도는 仁川港日本租界條約 (1883년)³¹⁾ 仁川華商地界章程(1884년)³²⁾ 仁川濟物浦各國租界章程(1884년)³³⁾ 등을 거치면서 체계적인 모습을 갖추었다. 鎭南浦及木浦各國租界章程(1897년)에서 그 구체적인 내용을 살펴보자.³⁴⁾

먼저 租界 구역내의 개발계획을 지구별로 세운 다음, 측량에 착수했다. 지구별로 지형에 따라 等級과 경계를 확정한 뒤 지번을 정했다. 이 안의 조선인 가옥은 조선정부가 철거할 의무를 졌다. 다만 세관의 청사 창고 등 세관 사무를 위한 토지와 건물은 보유할 수 있도록 했다³⁵⁾. 조사가 끝나면, 외국인을 대상으로 경매 (公拍法 : 競貸法)에 부쳤다. 경매는 지구별로 진행하는데, 조선정부 관리가 각국 공사 영사 및 租界公司에 30일전에 書面으로 통고하고 조계 내에 게시했다. 토지는 최고입찰자에게 매각했는데, 競落받은 자는 10일 이내에 지가를 지불하고, 地契를 발급받았다.³⁶⁾

지계는 관리가 章程에서 정한 서식에 따라 3통을 교부했다. 매수인이 지계 말미의 誓約欄에 기명 조인한 다음, 1통은 한국정부에, 1통은 소관 영사관을 거쳐 매수인에, 1통은 租界公司에 保存登記를 했다. 소유자는 정해진 기간 내에 租界公司에 地租를 前納하도록 했다. 이때 지조를 체납하거나 납부하지 않았을 때는, 租界公司가 지주자격을 박탈하고 토지를 경매 처분하도록 했다.

지계로 法認받은 토지권은 차지권이었지만, '永遠租與'한 영대차지권으로 매매 양여 상속이 가능했다.³⁷⁾ 권리를 이전할 때는 舊地契를 조선 관리에 반납하고 新地契를 교부 받았다. 지계를 상실했을 때는 舊地券을 폐지한다는 願書를 영사관을 경유하여 감리에 제출하고 그 사유를 1개월간 광고한 후 新地契을 받았다.

조계 내에는 租界公司라는 법인체를 설치하여 행정업무 일체를 총괄하도록 했다.³⁸⁾ 租界公司는 조선인 지방관리와 각국 영사, 그리고 선출된 지주 3명으로 구성되었다. 토지권을 매입한 외국인은 한국정부의 公證과 자국 영사관의 보호아래 租界公司를 거쳐 지계를 발급 받으면 합법적인 권리자가 되었다. 여기서 문제가 발생하면, 외부대신과 각국 영사로 조직된 법정에서 처리했다. 이같이 지계로 획득한 부동산권은 제3자 대항권을 가진 배타적 권리였다.

100 지역과 역사 제8호

<표 1> 조약에 예시된 居留地地契양식

              地                     契

第幾號四址東址某處爲界西南北一例開明住址幾百方米突玆因收訖上開地址租價銅錢幾百千文本監理事務代本國政府據下文方法永遠租與日本商人姓名或其承當人或嗣續人

一地稅應遵某年月日朝鮮政府與日本欽差所訂租界約條第四條照每方米突幾十文之例每年十二月十五日先納明年之地稅幾百千文不得遲延

一당罹火災或偸盜失此地契應詳開其記號米突之數竝聲明後日雖獲所失地契作爲廢紙等因稟經日本領事官具報監理事務則據此轉行廣告一個月間徵常例規費更給新契但係廣告之費應歸稟報者鎖辦

一如有過納稅期不完納者由監理事務移知日本領事官辦理

一此地契應製二件盖착一給租者收執一存朝鮮政府爲照

                              年       月      日

                           朝鮮國監理事務姓名印

이렇게 보면, 지계제도는 근대적 '부동산등기제도'의 모습 그것이었지만,³⁹⁾ 조선에서 부동산권을 획득하려는 외국자본과, 이 권리를 조계로 국한시켜 관리하려는 조선정부가 절충하는 가운데 성립한 것이기도 했다.

지계제도는 조계 뿐 아니라 조영수호조규에서 정한 조계 밖 10리 내에도 적용되었다. 여기서 외국인은 조선인으로부터 직접 부동산을 구매할 수 있도록 했으며, 지계를 발행하여 권리를 보호해 주었다.⁴⁰⁾

그 결과 1901년 부산지역의 居留地내외에 조선인이 소유한 곳이 絶無할 정도로 빈번히 거래가 이루어졌다.⁴¹⁾ 지계 발급절차는 구입자가 원서를 영사관(居留地役所 경유)에 제출하면, 영사관은 감리서에 조회하고 감리서에서 등록 검사를 거친 다음 지계를 발행 영사관에서 교부하는 것이었다. 이들은 매년 지세를 감리서에 납부해야 했으며, 居留民役所에서 이를 취급했다.

조계 밖 10리 내 지역은 조계와 달리 경매가 아니라 개인 대 개인의 사적인 거래로 이루어졌다. 매입자가 지계 발급을 요청할 때는 토지경계를 스스로 측량하고 도면을 첨부해야 했다. 그리고 대한제국의 법을 준수해야 하며 조세를 납부하지 않을 경우는 토지를 公賣 처분한다는 것을 전제조건으로 했다. 지계를 훼손하거나 잃어버렸을 경우는 영사관에 보고하여 광고한 후 감리서에 다시 청하여 발급하도록 했다. 그리고 매매 등 소유권을 이전할 때도 같은 절차를 거쳤다.

이 곳의 지계는 내·외국인 등 국적별로 地契 양식이 달랐던 것으로 보인다. 조선인의 경우 <표 2>의 三和港의 경우를 보면, "平安南道三和港民有地契"로 국적 표기가 없었다. 외국인의 경우는 <표 3>의 동래의 예를 보면, "東萊港租界外區各國商民地契"라 표기되었다. 新契는 매매나 훼손 분실의 경우 발급했다. 그리고 舊契로 사사로이 매매하다고 발각되었을 경우는 屬公 조처한다고 했다.

그러나 일본은 지계제도로는 만족할 수 없었다. 조선을 자본축적의 기반으로 삼기 위해서는 자기 발전에 조응하여 요구수준을 강화할 필요가 있었다. 1890년대 산업혁명단계에 진입하고 있던 일본자본주의는 조선을 직접 지배할 필요가 있었으며, 청일전쟁이 그 표현이었다. 일본은 전쟁에 승리했으면서도 삼국개입으로 조선을 '보호국화'하는 데 실패했지만, 제국주의로 성장 전화하는 일이 긴급한 국가적 과제였으며 이를 위해 조선에서 가장 필요했던 것은 쌀이었다. 무역을 통해 쌀을 확보하는 수준을 넘어 조선농업을 직접 장악하여 안정성을 확보할 필요가 있었다.⁴²⁾

<표 2> 平安南道三和港(진남포) 民有地契

契地有民港和三道南安平

書記

三

和

監

理

買主

面

洞居

賣主

面

洞居

光武

年

月

日

一

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規

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事

一

告

示

坊

曲

規

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記

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費

當

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事

告示

坊曲三朔以後新契更發事

一該地契逢賊

水火

서失之際其事由及該地米突字號等數開錄來訴

一

舊契私相賣買現露公庭該地屬公事

一

新契領受時賣主買主

一

該地賣買時買主격還舊契

請發新契事

一

結錢每年春秋兩等依完納事

右査定後憑證准許事

東

西

南

北

通積

方

米突

價文

港

洞伏在

等地

區

字

號

三和

港

面

洞居

地

契

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給

事

第

號

<표 3> 東萊港租界外區各國商民地契

登

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月

日

一

土

地

賣

買

讓

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時

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一

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該

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一

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契

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之

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該

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廣

告

一

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一

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契

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一

該

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十

二

月

一

日

至

十

五

日

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注

意

契地民商國各區外界租港萊東

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年

月

日

右査定後憑證准許事

此地租稅金

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爲

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號

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受

人

姓

名

印

賣

讓

受

人

姓

名

印

뒷면

앞면

일제는 이를 위해 농업 이민사업을 추진했으며, 이것은 조선지배의 토대구축사업이기도 했다.⁴³⁾ 여기에는 두 장애물이 있었다. 하나는 일본인의 渡韓을 제한했던 법률적 규제를 풀고 '自由渡韓'을 실현하는 문제였다. 식민지화를 우려하는 여론이 비등했음에도 불구하고,⁴⁴⁾ 일제는 商民의 자유로운 渡韓과 부동산 점유를 인정하는'移民保護法中改正法律案'을 통과시키고,⁴⁵⁾ 러일전쟁을 계기로 이 사업을 적극 추진했다.

일본정부는 농업식민을 위한 여론 조성작업과 조사·준비작업을 추진했다.⁴⁶⁾ 한국의 현실적 특징을 농업기술의 미숙성과 개량 가능성·높은 지주수익률·저렴한 地價수준·높은 金利수준·낮은 조세수준과 생활비 등이라고 진단하고 선전자료를 통해 농업이민을 적극 유도했다.

또 하나의 장애물은 외국인의 토지권을 제약하거나 금지한 조약과 國內法이었다. 이러한 규제가 존재하는 한 일본자본은 활동을 제한 받을 수밖에 없었기 때문에, 온갖 수단을 동원하여 이를 무력화시켜 갔다. 불법적인 수단도 마다하지 않았으며, 일본정부차원에서 조장하기도 했다. 다음은 1902년 6월 元山居留民의 문의에 대한 日本領事館의 지령으로, 그러한 의지가 잘 나타나고 있다.⁴⁷⁾

외국인의 토지소유권에 왕왕 疑團을 품은 자가 있는데 개항 거류지에서 1里 이내의 地(韓里10里이내로 遊步規程內에 屬하는 地)는 현재 외인의 소유권을 인정하고 있을 뿐 아니라 그 이외라도 수확을 예매하고 사용권을 매수하는 일은 조약상 禁制의 明文이 없고, 어떠한 지방도 수확을 예매하는 관습이 있음으로 한인을 납세자로 公簿에 등록시켜 一切의 소유증권과 장기간의 수확을 倂買할 때는 우리 권리를 순행하는 것이어서 위험에 처할 일이 없다.

대한제국 정부는 외국인의 토지소유를 금지했지만, 일본정부는 사실상의 점유에 대하여는 異議를 제기하지 않는다는 점을 들어 거류민들의 잠매를 독려했다. 잠매는 개별 일본인 자본가들의 사적인 이익추구와 한국을 식민지로 지배하려는 일본 정부의 입장을 동시에 충족시키기 위한 사업이었다. 이러한 방식으로 많은 토지를 확보한 일본인 대농장주는 주로 조선인을 소작농으로 삼아 경영을 했지만, 일본인 자소작농을 이주시켜 이들을 지휘 감독하게 하기도 했다.⁴⁸⁾

Ⅱ. 가계제도와 잠매방지법

1. 가계제도의 내용과 성격

부동산을 매매할 때 관에서 증명을 받도록 한 立案制度는 조선전기부터 시행되었다. 관이 거래사실을 확인해 주는 일종의 公證制度였다.⁴⁹⁾ 그러나 조선후기에는 이것이 死文化되고 부동산거래는 私文記인 매매문기의 교환으로 그 절차가 종결되는 것이 일반이었다. 사회적으로 주로 매매문기만을 위주로 소유권을 판단했을 뿐 立案을 반드시 요구하지 않은 것이다. 국가가 개입하지 않아도 사회적으로 큰 문제가 일어나지 않았기 때문이었을 것이다.

立案制度는 거래 사실의 공증보다 收租權制의 운영, 즉 국가의 토지 지배력과 깊은 관련이 있는 것으로 보인다. 조선 후기 토지소유권이 배타적으로 성장해가고 토지상품화가 활성화되어감에도 불구하고 立案制度가 유명무실해진 것이 이를 반증해 준다. 국가가 입안을 통하여 개간지의 소유권을 인정해준 점도 국가의 토지 지배력의 표현으로 보인다. 立案제도는 토지소유권의 배타적 성장과 역의 관계가 있었다고 할 수 있겠다.

토지상품화가 진전됨에 따라 미가가 상승하자 文記를 위조하여 盜賣偸賣하는 일이 속출하고 爭訟이 그치지 않아⁵⁰⁾ 관 증명제도의 도입이 제론되었다.⁵¹⁾ 종전의 입안제도를 도입하여 이 문제를 해결하자는 것이다. 私文記의 교환이라는 전통적 방식만으로는 거래의 안정성을 기하기 어려웠기 때문이며, 이 문제는 외국인의 잠매가 성행하면서 더욱 빈발했다. 조선국가의 토지 거래제도가 밑에서부터 흔들렸다. 제도개혁은 더 이상 미룰 수 없는 현안과제로 대두되었다. 향촌단위의 유통권을 기반으로 한 구래의 거래제도가 이러한 변화를 감당하지 못한 것이다. 漢城府에서 특히 심각했다. 한성부는 開市場으로 개방되어 외국인의 거주가 많아졌을 뿐만 아니라 토지 가옥에 대한 거래도 빈번히 이루어졌다.⁵²⁾ 더구나 농촌에서 몰락한 농민들이 대거 유입되고 있던 터였다.⁵³⁾ 거주문제가 심각해지면서 가옥권 분쟁이 빈발했다. 정부는 이를 해결하기 위해 국가가 가옥권을 관리하는 제도를 도입 확대해 갔다.

1893년 조선정부는 구래의 입안제도와 거류지에서의 지계제도 경험을 바탕으로 한성부에서 처음으로 가계제도를 시행했다.⁵⁴⁾ 가계는 매매할 때 발급했는데, 舊券을 반납하고 新券을 발급받도록 했으며, 이후는 이를 근거로 官契를 출원하여 발급받는 방식이었다. 서울이 외국인에 개방되어 내외국인을 구별하지 않는 것이 원칙이었지만, 외국인의 경우 거래관습의 차이, 등기제도의 미비에 따른 행정절차의 복잡과 지체 그리고 한성부의 담당관리가 허가하지 않는 경우도 많아 지계의 적극적 이용에는 한계를 보였다.⁵⁵⁾

<표 4> 漢城府 제1차 발행 家契

<표 5> 漢城府 제2차 발행 家契

情愿亦准其換去但每契一紙可納一文錢五枚

一家舍領有癸巳五月日所刊發契據者除非改行賣買無庸換給若由家主有所

一家舍無舊券者非有家쾌或保證記名畵押不准發給新契

實照上條家쾌例懲罰

一家舍非由家쾌居間而自相賣買者由賣自行領契交付若過時不告或諱價不

其越若過時不告或諱價不實除按例抽分外再向該家쾌罰徵本價二百分一

一家舍賣買時由該洞或附近他洞家쾌應請本府給發契據交付買主然後始准

以充給契各費

一家舍賣買在新契刊行後兩個月以外者就該家本價內抽納百分之一于本府

一家舍賣買在新契刊行以前者准其換給新分文不取

後

開

堂

上

開國

五百何

年

何月

何日

右給

某

持憑

執契人員遵照後開六條章程毋得違越切須至契者

某

居住爲此行給契仰

間草何間空垈何間計何間時値何千何百兩

由本主某

主事情愿賣與

漢城府

爲給發契據事

照得何部何坊何契何洞第何統第家何號地所有家舍瓦何

保證

某

家

쾌

某

家契의 내용을 <표 4>를 통해서 보자. 주소와 가옥의 종류(草·瓦· 空垈), 間數, 가격, 세금 등의 내용을 기록했다. 여기에는 賣主와 買主, 중개자인 經紀, 실무관료인 摘奸書吏가 날인했으며, 관계 堂上이 花押했다. 家契는 2부를 작성 割印하여 하나는 관청에 보관하고 하나는 買主에 발급했다.⁵⁶⁾ 家契는 내용상 구래의 家舍文記와 별 차이가 없지만, 거래내용을 관이 확인해주는 동시에, 家契를 관에 보관하여 제3자가 내용을 확인할 수 있도록 한 일종의 공증제도를 도입했다는 점에서 구래의 방식보다 한 단계 진전된 형태라 할 수 있을 것이다.⁵⁷⁾

이 제도는 갑오개혁기에 더 구체적으로 정비되었다. 먼저 1894년 5월 舊家券과 소유토지 건물의 坪數와 圖面을 제출하도록 했으며, 11월에는 家券의 교부절차를 개정했다. 종전에는 賣主가 한성부에 출원하여 명의를 고쳐 買主에게 교부했지만, 이번에는 매매후 買主가 출원하여 발급 받도록 했다. 매매과정에서 지방관이 간섭 저지하는 사태를 막을 수 있어 그만큼 일본인들의 부동산 거래가 쉬워졌다고 할 수 있을 것이다.⁵⁸⁾

이 시기 개정한 家契양식이 <표 5>이며,⁵⁹⁾ 가옥대장이 없는 점에 유의하여 발급원칙을 정한 것으로 보인다. 매매행위시 가계를 발급할 경우, 家쾌가 있어야만 발급하도록 절차를 정한 점, 舊券이 없을 경우는 家쾌와 보증인의 記名畵押을 받도록 한 점, 매매의 경우 家쾌가 본부에 발급을 청하여 교부하도록 한 점, 그리고 만일 시기가 지나거나 가격을 허위로 보고했을 경우는 家쾌를 처벌하도록 한 점등이 그것이다. 家쾌가 반드시 거래 사무일체를 담당 보증하도록 한 구조였다. 한편 재정수입도 고려하여 가계를 발급할 때 거래가의 1/100을 징수했다. 이러한 내용은 가계 용지에 인쇄하여 공신력을 높여갔다.

그러나 가옥 거래가 더욱 활성화되면서 제도 자체의 결함으로 농간 등의 문제가 많이 발생했다. 그 예로는 타인의 가옥을 借居 혹은 貰居한 자가 주인이라 칭하고 盜賣하는 폐단, 文記를 전당잡히고서 분실했다고 立旨를 받아 私自放賣하는 폐단, 舊券을 은익하고 新契를 재발급하거나

前立旨를
<표 6> 戶籍樣式

署    何           府城漢

郡牧府            道何

戶   第   統    第     契   坊   何

                       里   面   何

建

陽

年

月

日

郡牧府漢

      城

      判

守使尹尹

印

外

祖

曾

祖

祖

生

父

父

主戶

戶籍

表

第

號

屬親居同

年

本

業職

宅家

口人存現

口寄

共

合

間

有己

女

男

女

男

明註

前

居

地

草

間

瓦

間

口

口

有借

共

合

口

傭雇

草

間

瓦

間

女

男

月移

日居

숨겨두고 이중으로 新立旨를 작성하여 이중으로 暗賣하거나 典當하는 일 등이 그것이다.⁶⁰⁾ 기존제도로는 가옥주나 세입자 등의 사기 행위를 제도적으로 막기 어려웠으며, 가계 발급과정에서 관리나 家쾌 등의 자의성이 개입될 여지도 있었다. 가계발급을 의무로 규정하지 않았다는 점에서 新舊제도의 혼란도 야기할 수 있었다.

<표 7> 統表 양식

署     何                     府城漢

郡牧府                    道      何

戶   第    統    第      契     坊     何

                  里     面

建

陽

年

月

日

郡牧府漢

      城

      判

守使尹尹

第十

第九

第

八

第七

第六

第五

第四

第三

第二

第一

戶號

統

表

第

號

戶

主

姓

名

共

計

口

合口

男

人口

執署

綱長

姓

名

章

合口

女

尊交

  番

長所

姓

名

章

共

計

口

合

間

瓦

家宅間守

統

首

姓

名

章

合

間

草

改

籍

時

註

明

이 점을 감안하여 대한제국 정부는 두 방면에서 제도정비 작업을 추진

했다.⁶¹⁾ 하나는 가계제도 자체의 당면 결함을 정비해 가는 작업이고, 또 하나는 토지조사사업과 연계하여 그 작업의 일환으로 가계제도를 완결하려는 시도이다.

전자로는 1898년 6월 한성부에서 告示한 가옥매매 規例를 들 수 있다.⁶²⁾ 여기서 종전 발행한 家契에는 신용도에 문제가 있었다고 판단하고, 이를 확보하는 데 가장 중점을 두었다. 漢城府 스스로도 "甲午이전의 발행한 가계는 근거가 없으니"라고 이전 가계의 문제점을 인식하고 "新契로 교환할 것"을 규정했다. 초기 가계를 전면 부정하고 새출발을 선언하는 것이나 다를 바 없었다.

이 고시는 1898년 무렵, 1896년에 공포한 戶口調査規則에 따른 조사작업이 어느 정도 성과를 거두었다고 예상되었기 때문에 발표할 수 있었다고 생각된다. 호구조사 작업은 10戶 1統制의 원칙아래 戶의 주소를 확정하고, 戶口의 내용을 적도록 했다. 가주의 성명과 인구수는 물론 거주자의 가택 내용 등을 조사하는 일이었다. 所有·借居하는 지의 여부, 瓦草의 구분과 間數 등이 그것이다. 이 조사를 토대로 개별가구의 戶籍 <표 6>과, 이를 근거로 統表 <표 7>을 작성했으며,⁶³⁾ 1898년에 고시한 매매규례는 이와 연계되어 마련된 것으로 보인다.⁶⁴⁾ 새로 官契를 신청하는 사람은 新戶籍의 統戶數에 따라 新舊家主가 家쾌와 같이 와서 청원하라고 정한 점이 이를 말해주는 것이다.⁶⁵⁾

그리고 이 規例에서 가장 눈에 띠는 점은 부동산 중개인인 家쾌를 관의 공식 기구로 인정하여 절차를 정한 점이다. 家쾌를 관에서 임명하고 담당구역을 정하여 구체적 임무를 부여한 것이다. 아마도 관이 戶口와 가옥에 대한 실태는 조사했지만, 그 소유권자까지 조사하여 法認한 장부를 마련하지 못한 한계를 家쾌를 통해 해결하려고 한 것으로 보인다. 이 점은 家쾌에게 담당 구역 내 가옥에 대한 구체적 상황을 조사하게 한 점에서 엿볼 수 있다.

첫째 가옥의 부동산을 原居借居傳貰의 여부, 官契나 立旨의 有無, 典當 여부 등을 조사 成冊하여 보고하도록 했다. 新契를 발급할 경우는 成冊과 戶籍에 따라 승인 발급한다는 것이다. 둘째 담당구역의 移去移來와 去地來地 및 연월일을 조사 보고하여 成冊과 대조하도록 했다. 成冊의 내용이 실재와 늘 일치하게 주의를 기울이도록 한 것이다. 이러한 임무를 미끼로 家쾌가 口文을 취하기 위해 잘못을 저지를 경우는 重罰에 처할 것을 엄히 경고도 했다.

家契의 법적 완결성을 높이기 위해 新契 발급시의 유의점도 정했다. 新契를 발급 받으려할 때 前文券이나 舊立旨를 은익하거나 농간할 경우는 家主는 중죄에 처하도록 했다. 이 점은 '하나의 家舍=하나의 증빙서류'라는 원칙을 확립하여 盜賣를 막기 위한 조치였다. 그리고 官이 가옥권에 대한 관리권을 명확히 하기 위해 官契나 立旨 없이 사사로이 서로 매매한 家戶는 원통한 일이 생겨도 들어주지 않기로 정했다.

전당할 경우는 錢主와 家主가 한성부에 와서 등록하도록 했다. 전당권의 보장과 아울러 외국인 고리대자본이 부당하게 가계를 침탈하는 것을 막기 위한 조치이기도 했다.⁶⁶⁾ 가옥권의 변동에서 家契 발급과 기록을 의무화하여 관 공증제도를 전면화했다.

그럼에도 불구하고 가계제도는 시행과정에서 여러 문제가 드러났다. 한성부에서 처음 가계제도를 도입할 때는 모든 戶를 조사하여 대장을 만든 다음 문권을 발급하고 매매할 때 반드시 가계로 거래하도록 했다.⁶⁷⁾ 이러한 의도는 앞에서 본 바와 같이 매주가 가계 발급을 신청할 때 舊文記를 지참하여 성책을 대조하여 발급하는 형태로 어느 정도 달성했다. 나아가 지참한 舊券은 新契를 발급하면서 없애도록 하는 방법도 동원했다. 서로 다른 두 문서가 존재함으로써 발생할 수 있는 불법적인 이중 거래를 막기 위한 것이었다.⁶⁸⁾

그러나 여기에는 한계가 있었다. 가옥권의 진위를 제3자가 판가름할 수 있는 것은 가계를 발급한 가옥에 한정될 수밖에 없다는 점이다. 가계는 관에서 소유권을 인정한 증표이기 때문에, 이를 받지 않은 가옥에서 불법적인 거래가 발생하는 사태를 제도적으로 완전히 봉쇄할 수 없었다. 또한 官에서 발급한 家契에도 문제가 있었다. 가옥대장이 없어 발급할 때 관리의 자의성이 개재되어 오류가 발생할 우려가 많았다.⁶⁹⁾

이러한 문제에도 불구하고 가계제도가 효과를 보이자, 여러 지역에서 이 제도를 도입 시행한 것으로 보인다.⁷⁰⁾ 그 중 <표 8> <표 9>의 東萊府에서 시행된 가계를 통해 서울이외의 지역에서 시행된 제도의 실체를 보기로 하자. 동래 監理 겸 府尹이 契券 사무일체를 담당하고, 契券은 가옥과 대지 각각 별도로 발급했다. 家契에는 草瓦의 구분과 間數, 가격, 四標 등을 기록했다. 新契를 수령할 때 家契의 경우에는 買主와 賣主가 戶대장과 新契에, 垈地契의 경우에는 토지대장과 新契에 날인하도록 했다. 그리고 契券은 買主가 舊契를 첨부하여 신청하며 이를 없애고 新契를 받도록 정했다. 만일 舊契로 사사로이 매매하다 발각되면 屬公하도록 정했다. 典執이나 환퇴할 경우는 양 당사자가 관에 보고하고 등기하도록 했다. 그리고 家契를 소실하거나 잃어버렸을 때는 그 사유와 통 호 칸수 등을 開錄하여 관에 보고하고 3개월 이상 고시한 뒤 新契를 발급하도록 했다.⁷¹⁾ 戶대장과 토지대장을 준비 이용한 점에서 한성부의 家契에 못지 않은 수준을 보여 주었다.

<표 8> 慶尙南道東萊府民有垈地契

契地垈有民府萊東大道南尙慶

東

萊

監

理

兼

府

尹

玄

買主

面

洞居

賣主

面

洞居

光武

五

年

四

月

日

一垈契規費

領契時

卽納事

一告示坊曲規費

登記規費

當納事

一遇有地契典執與換推時與受者來告本

登記事

來訴告示坊曲三朔以後新契更發事

一該垈契逢賊水火서失之際其事由及該字號卜間數開錄

一以舊契私相賣買現露公庭該垈屬公事

一新契領受時賣主買主

土地臺帳及新契捺印事

一

該

地賣買時買主격還舊契請發新契事

一該結稅錢

每年

十月

十日

土地所在夫矣處完納

右査定後憑證准許事

東

西

南

北

六

間卜

價文

柒拾伍

兩

西上面居坪洞字第

二

統

五戶地垈

東萊府

西上面

巨坪洞

居

梁道源

垈契發給事

第

號

<표 9> 慶尙南道東萊府民有家契

契家有民府萊東大道南尙慶

東

萊

監

理

兼

府

尹

玄

買主

面

洞居

賣主

面

洞居

光武

五

年

四

月

日

一該家契規費

領契時

卽納事

一告示坊曲規費

登記規費

當納事

一遇有家契典執與換推時與受者來告本

登記事

開錄來訴告示坊曲三朔以後新契更發事

一該家契逢賊水火서失之際其事由及該統戶間數

一以舊契私相賣買現露公庭該家屬公事

一新契領受時賣主買主戶臺帳及新契捺印事

一

該

家賣買時買主격還舊契請發新契事

一戶布稅錢

分二等二八月初十日完納事

右査定後憑證准許事

東

西

南

北

參間草瓦行廊

參間價文柒拾伍兩

西上面巨坪洞

字第

統戶體草瓦家

東萊府

西上面

巨坪洞

居

梁道源

家契發給事

第

號

그러나 이것은 소유권을 査定한 장부는 아니었으며, 따라서 소유자 아닌 자에게 家契를 발급하는 일은 피할 수 없었다, 심지어는 거짓 발급받은 가계를 일본인 전당포에 전당 잡히는 일도 생겼다. 일본인 전당업자들은 관이 발행한 家契라는 점을 이용하여 전당한 자가 빚을 갚지 않을 경우 잘못 발행된 가계라도 관이 발행했다는 것을 빌미로 가옥을 차지하려는 시도를 하기도 했다. 전당업이 활성화하면 할수록 피해자는 속출했으며, 이를 막기 위해 후술하는 전당포규칙을 제정하기도 했다. 그 결과 과장되었겠지만 한성부는 외국인이 典執한 호가 전체 4만여 호 중 2/5나 된다고 할 정도였다.⁷²⁾ 그럼에도 불구하고 한성부에 주재한 각국 사신들은 전당물에 대한 권리를 확보하기 위해 지권과 가계를 발급해 줄 것을 外部에 강력히 요구했다.⁷³⁾

그러나 외국인에게 가계를 발급해주면 곧 이들이 전부 차지할 것이라고 우려하며 반대하는 여론이 많았다.⁷⁴⁾ 한성부에서는 가계를 환급해 주되 永租가 아니라 暫租를 조건으로 하고 지역도 제한하기로 결정했다.⁷⁵⁾ 그럼에도 불구하고 외국인들은 가옥을 빈번히 매수하고 가계발급을 독촉하자 漢城府나 仁川監理 등은 일단 문제가 있다고 판단하고 발급을 지체시키기도 했다. 외국인들은 한국 정부의 미온적 태도에 반발하면서 漢城 재판부에 수 차례 청원했다. 외국인들은 典當을 통해 한국인의 권리를 넘겨받았지만, 한성부 등 지방관들이 家契를 무조건 발급해준 것으로는 보이지 않는다. 한성부 관리들은 이와 관련한 조약문의 해석을 둘러싸고 밑줄친 부분에서 보는 바와 같이 각국 사신과 차이를 보였으며, 이를 빌미로 契券 발급을 거부하기도 했던 것이다.

제4조 1항에 한양 경성에서의 통상무역에 대한 사항이 명기되어 있고 2항에는 가옥을 임대하고 창고를 세우는 일에 대한 사항이 명기되어 있을 뿐입니다. 永租地의 경우 '회동해서 상의 처리할 수 있다.'는 문구는 역시 2항 끝 부분에 명기되어 있다고는 하나, 이는 제물포 원상 부산 등 각 항구를 가리키는 것이지 한양 경성을 가리키는 것이 아닙니다. 따라서 2항에 있는 '회동해서 상의 처리한다'는 등의 문구 윗면에 특기되어 있는 조선의 통상항구 해안 등에 적용되는 것이지 경성과 각 항구 해안은 경우가 다릅니다. 그런데 지금 각 항구 해안 및 조계 안에서 시행되는 조약을 가지고서 장차 항구 해안 지역이 아닌 경성에서 시행하려고 하니 불가불 이를 반박하지 않을 수가 없습니다.⁷⁶⁾

어쨌든 가계제도는 한성부에서 일본인 고리대 자본의 투기활동에 안정성을 제공하기도 했지만, 장애물로 작용한 측면도 적지 않았다.⁷⁷⁾ 가계제도는 査定 장부의 미비와 같은 제도의 취약성, 지역적 제한성, 국적별 차별성 등 여러 한계에도 불구하고 나름대로 역할을 수행하고 있었지만, 이와 동시에 대한제국은 궁극적 해결을 위한 제도를 강구하여 실천에 옮기고 있었다. 근대국가 수립을 위한 토대를 구축하기 위해 양지아문과 지계아문을 설치하여 토지조사사업을 추진한 것이다. 토지조사시 田畓과 아울러 垈地를 따로 구분 조사하여 量案에 기록했으며, 이에 근거하여 지역별 統戶별로 가옥의 실태를 조사하여 家戶案家舍案 등 별도의 장부를 완성했다. 여기서 조사 확정된 田畓垈 지목의 소유자에게 官契를 발급했으며, 家舍소유자에게는 별도 조사 작성한 장부에 근거하여 家舍官契를 발급했다. 그 내용은 <표 10>에서 보듯 家舍案을 그대로 전재한 것이었다. 家舍의 소재는 양안의 字號地番制가 아닌 統戶制에 따랐으며, 가옥 규모는 瓦草를 구분하여 間數를 기록했다. 賣買할 때는 價格과 賣主·保證의 성명과 주소를 기록하여 거래사실을 증명하도록 했다.

家舍案을 작성한 강원도와 달리 경상남도에서는 家戶案을 작성했다. 가호안은 가사안과 작성방식이 달랐다. <표 11>에서 보는 바와 같이 양안에 표기된 垈를 자호지번의 순서 그대로 뽑아 기록하되, 垈主와 아울러 家主를 별도로 조사 기록했다. 垈와 家舍의 권리를 별개로 본 것이다. 한 필지 안에 家舍가 여러 채가 있을 때는 家主別로 각각 그 가주와 草瓦의 間數를 기록했다. 이 경우 가사관계에 統戶를 기록하려면 호구조사시 작성한 統表와 대조해야 했지만, 垈地와 家舍를 일관성 있게 볼 수 있다는 점에서 한 단계 진전된 양식이라고 할 수 있을 것이다.

이러한 官契제도는 대한제국이 토지조사사업을 통해 법인한 一物一主의 배타적 소유권에 대해 제3자 대항권을 보장한 일종의 등기제도라 할 수 있을 것이다. 그리고 여기에는 대한제국 인민이외에는 가사소유주가 될
<표 10> 家舍案과 家舍官契 비교

家舍案

대한제국 가사관계

契官舍家 |    |國帝韓大

三

戶

二

戶

第

二

統

一

戶

五

戶

四

戶

三

戶

二

戶

第

一

統

一

戶

里

地

契

衙

門

總

裁



印









地

契

監

督



印



價

金









保賣

證主



住住



光

武

年

月



日

家

主



住

第

統

第

戶



草瓦



間間

共



間

江

原

道



春

郡

北

內

二

作

面



後

洞



所

在

第







割印







號

草

ㅇ 間

草

ㅇ 間

草

ㅇ 間

草

ㅇ

間

草

ㅇ 間

草

ㅇ 間

草

ㅇ 間

草

ㅇ

間

家

主

ㅇㅇㅇ

家主

ㅇㅇㅇ

家主

ㅇㅇㅇ

家主

ㅇㅇㅇ

家主

ㅇㅇㅇ

家主

ㅇㅇㅇ

家主

ㅇㅇㅇ

家主

ㅇㅇㅇ

調製務庶門衙契地

수 없으며 이에 위배하는 거래는 그 물건을 屬公하겠다는 원칙을 분명히 한 것이었다. 외국인의 소유권을 전면 배제한 '혁신적' 조치였기에 이 사업은 러일전쟁의 발발과 일제의 개입으로 사업자체가 중단되는 운명을 맞이했다.⁷⁸⁾

일제는 을사조약이후 각종 제도 정비에 나섰다. 이 때 家契제도는 토지조사사업과 달리 양국의 이해관계에서 보더라도 별로 큰 차이를 보이

<표 11> 家戶案과 量案 비교

東萊府家戶案(초록)

沙中面量案(초록)

東萊郡

      甘以

      字字

坪後梁草

第

四

十

五

直南

田犯

一壹

座等

第

五

梁越

直東

田犯

一壹

座等

甘

字

第四十五一等田二十八座

第五一等田一座

第七

二等田一座

草梁洞

沙中面

   南

廣長

ㅇ ㅇ

ㅇ ㅇ

尺尺

   南

廣長

ㅇ ㅇ

ㅇ ㅇ

尺尺

結積

ㅇ ㅇ

ㅇ ㅇ

負尺

結積

ㅇ ㅇ

ㅇ ㅇ

負尺

家主

金尙允

家垈主吳仁奎

垈家

主

金成三

垈家主金先道

ㅇ

時

ㅇ

刻

耕

ㅇ

刻

耕



草四間

草三間

草四間

草三間

西東

ㅇㅇ

ㅇㅇ

西東

ㅇㅇ

ㅇㅇ

北南

ㅇㅇ

ㅇㅇ

北南

ㅇㅇ

ㅇㅇ

時垈

主

吳

仁

奎

時垈

主

金

成

三

지 않아 종전 제도를 계승하는 방향에서 그 틀을 정비했다. 1906년 5월 24일 內部令 제2호로 공포한 家契發給規則이 그것이다. 그리고 시행지역도 開城仁川水原平壤大邱全州 등 전국의 대도시로 확대했다.⁷⁹⁾

가계는 賣買新築相續流失毁損典當 등 권리변경이 일어났을 때 발급하도록 규정했다. 발급절차는 舊문권이나 舊가계를 첨부 청구서를 제출하도록 했다. 청구서에는 소재지와 가옥의 草·瓦·空垈 의 間數, 매매가격 등을 기록하고, 買主賣主家쾌 보증인들이 연서했다.⁸⁰⁾ 가계는 家契原簿와 대조한 뒤 발급하도록 했다. 장부의 작성과정을 알 수 없어 그 정확성은 불명이지만, 신축 가옥을 원부에 등록하도록 하는 등 전체 가옥의 실태를 기록하여 제3자가 권리자를 확인할 수 있다는 점에서 가계원부의 마련은 그 의의가 적지 않다. 그리고 가계의 뒷면에는 소유권 이동상황을 기록하여 권리변동의 내력을 알 수 있도록 했다.

<표 12> 漢城府 제3차 발행 家契와 東萊郡 발행 家契

一買主領有新契始許변按

一家舍之無舊券非有保證人記名畵押不准發給

一

家

舍

賣

買

時

由

本

主

對

應

買

人

眼

同

家

쾌

帶

舊

券

呈

稟

始

許

換

給

新

契

紙

價

取

五文

後

開

  府

  尹

  少

  尹

  主

  事

光武

何年

何月

何日

右給

某

持憑

執契人員遵照後開三條章程毋得違越切切須至契者

居住爲此合行給契仰

由本主

某

情愿賣與

某

何間草何間空垈何間計何間時値何千何百환

漢城府

爲給發契據事

照得何

署

何坊何契何洞第何統第

何戶號所有家舍瓦

一買主領有新契始許변按

一無舊券

者

非有保證人記名畵押不准發給

一賣買時由本主對應買人眼同家쾌帶舊

券

呈

稟始許換給新契

後

開

郡

守

元

有

常

光武

九年

九月

日

右給

持憑

執契人員遵照後開三條章程毋得違越

切切須至契者

爲此合行給契仰

由本主

情愿賣與

居住

瓦

間

草

七

間

計時値陸陸百

兩

東萊郡

守爲給發契據事

照得

西上面

巨坪

洞

第

一

統

七

戶

地所有家舍

第一千二百八號

鄕

長

保

證

書記

家쾌

保

證

家

쾌

漢城府 제3차 발행 家契

東萊郡 발행 家契

狀許認券公契郡邱大道北尙慶

本存券契

戶籍書記

郡守

掌務首書記

總務鄕長

光武

年

月

日

게抽入할事

無得加給하며公券容入費는不可不備니無張에葉錢貳錢式新買主의

一此規를 創立인바 本券를逐戶頒給이나追干난賣買時뿐更爲印給이오

한後에 代券을 繕給할事

一本券을 遺失하야 新券을 更新하면 該洞頭民과 洞長의 立保證書를確據

摘發屬公할事

請出하야 公券에 錯誤가 無케하되 萬一公券을 不受하고 私相賣與하면

一

該

을

買得하난時에舊券은 還納격鎖하고 新券을 新買人의 姓名으로

一

左開諸條를

一遵無違할

事

錢

兩

에 賣買를 認許事

右爲

契公券發給事

該

價値

有地

坪

家

間

大邱郡

面

洞

第

統

戶

第

號

大邱郡

光武

九年

七月

日

洞長

錢

兩

에 賣買를 認許事

右爲

契公券發給事

該

價

値

有地

坪

家

間

大邱郡

面

洞

第

統

戶

新

買主